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Guide des droits et des démarches administratives

Réévaluation à la baisse d'un loyer sur-évalué (action en diminution de loyer)
Fiche pratique

Encadrement des loyers - 01.08.2015

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 détermine les conditions de mise en œuvre du système d'encadrement des loyers. L'entrée en vigueur de ces dispositions suppose la publication d'un arrêté fixant les montant des loyers de références applicables localement. Dans l'attente de la sortie des arrêtés dans les villes concernées (hors Paris où l'arrêté a été pris), les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

À Paris, le locataire peut obtenir une diminution de loyer sur la base de références comparables, si le loyer fixé au sein du contrat de bail est supérieur au montant du loyer de référence majoré. La demande doit être formulées auprès du bailleur. En l'absence d'accord, un recours amiable puis judiciaire peut être envisagé.

Le locataire est en droit d'obtenir une diminution de loyer s'il s'agit d'un logement :

  • loué vide ou meublé,

  • situé à Paris,

  • dont le contrat se renouvelle,

  • et dont loyer de base (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.

La sur-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

  • 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

  • 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

  • le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

  • la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

  • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

  • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

  • l’existence d’annexes éventuelles,

  • son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

  • la période de construction de l’immeuble,

  • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

  • le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

La diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.

La demande doit être écrite et formulée :

  • par lettre recommandée avec avis de réception,

  • par acte d'huissier,

  • ou par lettre remise en mains propres contre émargement.

Le délai court à partir du jour de réception de la lettre, de la signification ou de la remise en mains propres.

La proposition de nouveau loyer doit contenir :

  • la reproduction intégrale des dispositions légales applicables en matière d'action en diminution de loyer (article 17-2-I de la loi de 1989)

  • et le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la demande.

À savoir
la loi ne l'impose pas mais il est préférable de fournir également les références ayant servi de base à votre demande.

Le bailleur peut :

  • soit accepter par écrit la baisse proposée,

  • soit la refuser.

Si le bailleur accepte, la diminution de loyer est acquise par accord entre les parties.

Le défaut de réponse du bailleur 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

En cas de désaccord du bailleur ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En l'absence d'accord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixer le montant du loyer contesté.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est réputé renouvelé pour sa durée initiale (3 ans sil s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).

Pour en savoir plus

Modifié le 01/08/2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr